當初建設時(shí)埋下的質(zhì)量隱患，一句房子老了、已過(guò)質(zhì)保期，開(kāi)發(fā)商就無(wú)責了？近日，朝陽(yáng)區時(shí)代國際嘉園小區業(yè)委會(huì )，代表全體業(yè)主告贏(yíng)了開(kāi)發(fā)商。704.6萬(wàn)元賠償款到賬時(shí)，小區也邁入交付后的第17年。

墻磚不停掉露出建筑垃圾

真沒(méi)想到！業(yè)委會(huì )主任張財林連用兩個(gè)沒(méi)想到——沒(méi)想到真贏(yíng)了，沒(méi)想到獲賠這么多錢(qián)。

位于東三環(huán)的時(shí)代國際嘉園小區，交付于2006年，在中介網(wǎng)站上顯示的二手房均價(jià)已達到10萬(wàn)元/平方米。然而，過(guò)去四年，小區的業(yè)主卻生活在頭頂的陰影下。2013年，小區部分樓棟的外墻大理石出現脫落現象，到了2019年、2020年，情況愈演愈烈，5棟樓中沒(méi)有一棟是完好的。

當時(shí)拍攝的照片里，各樓腰線(xiàn)以下部位，均能看到大理石連片掉落的痕跡。更奇怪的是，墻磚掉了，露出的內里五花八門(mén)：泡沫板、木板、水泥編織袋、煙盒……開(kāi)發(fā)商是把建筑垃圾埋墻里了！張財林說(shuō)。

不停掉落的墻磚，隨時(shí)可能砸到人，不修不行。錢(qián)從哪出？不少業(yè)主提出，小區墻磚掉落恐怕和建設中的偷工減料行為不無(wú)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有責任？

多方咨詢(xún)后，在屬地街道的支持下，經(jīng)業(yè)主授權和全體委員表決，2020年4月，時(shí)代國際嘉園小區業(yè)委會(huì )決定拿起法律的武器，對開(kāi)發(fā)商提起訴訟。同一月，經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決，決定申請住宅專(zhuān)項維修資金對外墻進(jìn)行維修。

施工質(zhì)量缺陷是主因 開(kāi)發(fā)商需擔責

商品房小區在交付多年后回追開(kāi)發(fā)商工程質(zhì)量責任非常罕見(jiàn)。庭審中，開(kāi)發(fā)商果然拿小區樓齡說(shuō)事兒，主張建筑物外墻的質(zhì)保期為2年，截至訴訟時(shí)，時(shí)代國際嘉園小區已交付14年。2014年至今，小區更換了三家物業(yè)公司，怠于日常維護，因此，缺乏管理維護才是導致外墻大幅脫落的主要原因，而非施工質(zhì)量缺陷。

施工標準的認定成了關(guān)鍵，業(yè)委會(huì )主張按現行國家標準對施工質(zhì)量進(jìn)行鑒定，開(kāi)發(fā)商卻主張部分施工工藝已隨著(zhù)行業(yè)發(fā)展而被取代，按當時(shí)的施工做法鑒定更為合理，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)之為時(shí)代國際外墻做法，最后，法院決定，兩套標準同時(shí)鑒定。

2021年12月，第三方機構出具了鑒定意見(jiàn)書(shū)，明確提出：施工質(zhì)量缺陷是導致掛貼石材脫落的主要原因，四季交替、熱脹冷縮等時(shí)間累積是次要原因。

石材與龍骨間沒(méi)連接件粘結砂漿普遍存在不密實(shí)的情況部分位置粘結砂漿內存在建筑垃圾……張財林指著(zhù)鑒定意見(jiàn)書(shū)說(shuō)：如果比作考試，這是連及格線(xiàn)都沒(méi)達到。

訴訟進(jìn)行的同時(shí)，住宅專(zhuān)項維修資金的申請也有了結果。2021年8月，朝陽(yáng)區房屋安全鑒定站認定，1至5號樓外墻裝飾的損壞量已超過(guò)鑒定范圍總量的30%，危及人身財產(chǎn)安全，建議對外墻進(jìn)行綜合處理。隨后，第三方公司進(jìn)行了鑒定，工程預算金額總計1006.5萬(wàn)元。這一金額，也成為法院判決時(shí)的依據。

承擔外墻修復合理費用及腳手架、升降車(chē)費用，即外墻修復合理費用1556362.03元（5187873.43元*30%）、腳手架、升降車(chē)費用14347.8元，合計1570709.83元；2.一、二審全部訴訟費、鑒定費由時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )承擔。事實(shí)和理由：一、一審判決中鑫源公司在本案中承擔責任方式為賠償外墻維修費用有誤。根據合同和法律規定，中鑫源公司在本案承擔責任的方式應為修理、重作外墻，該錯誤導致加重了中鑫源公司的支出義務(wù)。中鑫源公司與業(yè)主簽訂的《商品房預售合同》第十七條約定，出賣(mài)人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內容承擔相應的保修責任。根據上述約定，質(zhì)量瑕疵時(shí)，中鑫源公司承擔責任方式為修復之保修責任，并非直接的金錢(qián)賠償義務(wù)。且根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規定，只有在義務(wù)人拒絕或拖延修復情形下，權利人方可自行或委托他人修復。中鑫源公司不存在拒絕、拖延修復情形。二、一審判決認定的外墻修復費用10065711.03元過(guò)高，依據不足，合理維修費應為5187873.43元，中鑫源公司不應承擔過(guò)高部分的維修費。1.一審判決支持時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )主張的外墻修復費用的理由不能成立。其一，時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )提供的工程預算審核報告為其單方委托形成，不具有客觀(guān)公正性，中鑫源公司已明確表示不認可報告結論并提出造價(jià)鑒定，一審法院認定該報告有違認證規則；其二，公維基金歸業(yè)主共有，房管行政部門(mén)不具有審查維修費造價(jià)合理性的法定職責和能力，其行為不具有佐證時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )主張維修費為合理費用的證明意義，一審中亦無(wú)證據證明該撥款事實(shí)存在；其三，維修費用是否合理應以工程造價(jià)為準，實(shí)際支出并不代表即為合理支出。本案選任的施工人無(wú)施工資質(zhì)，價(jià)格畸高，且未經(jīng)公開(kāi)競價(jià)招投標，更應慎重審查維修費用的合理性。其四，中鑫源公司經(jīng)第三方專(zhuān)業(yè)造價(jià)機構審查，該項工程合理造價(jià)僅需518萬(wàn)余元，一審認定的維修費超出該項工程合理造價(jià)的一倍之多，超出部分不應由中鑫源公司承擔。2.涉案外墻修復的合理造價(jià)應通過(guò)司法鑒定確定，一審法院駁回中鑫源公司對外墻修復合理費用的鑒定申請有誤。三、一審判決認定中鑫源公司承擔修復費用70%的責任比例過(guò)高，有違客觀(guān)事實(shí)，缺乏公正。1.時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )與小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于履行外墻日常維修養護義務(wù)，對小區外墻局部空鼓及開(kāi)裂現象視而不見(jiàn)，導致?lián)p壞持續擴大，外墻大幅脫落。2.受限于歷史工藝水平落后原因，中鑫源公司施工時(shí)采用的工藝本身存在缺陷，不論施工質(zhì)量有無(wú)瑕疵，均會(huì )造成外墻脫落。3.鑒定檢測方法非常主觀(guān)，不具有科學(xué)性。

時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意中鑫源公司的上訴請求、事實(shí)和理由。一、本案系財產(chǎn)損害賠償糾紛，其實(shí)質(zhì)屬于侵權糾紛，而并非合同糾紛，不應適用《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》之規定，中鑫源公司承擔的系基于其開(kāi)發(fā)建設單位交付房屋質(zhì)量缺陷所產(chǎn)生的瑕疵擔保責任。二、一審認定的外墻修復費用于法有據，中鑫源公司為刻意拖延審理期限逃避責任，在一審法院多次釋明的情況下拒絕鑒定且不予提交相反證據，又在一審最后一次開(kāi)庭時(shí)惡意提出工程修復和造價(jià)鑒定申請，理應自行承擔舉證不利的后果。綜上所述，本案一審判決事實(shí)查明清楚，法律適用正確，應予維持，且考慮到中鑫源公司作為開(kāi)發(fā)建設單位，長(cháng)期以來(lái)向業(yè)主隱瞞施工質(zhì)量缺陷、試圖通過(guò)訴訟策略延長(cháng)訴訟審查的惡意程度及損害后果，懇請法院依法駁回中鑫源公司的全部上訴請求。

為該小區業(yè)主自治管理組織，可請求侵權人賠償損失。根據鑒定結論：×××號樓存在施工質(zhì)量缺陷是導致石材脫落的主要原因；不利因素在時(shí)間上的累積是現狀存在石材脫落現象的次要原因。中鑫源公司作為涉訴小區的開(kāi)發(fā)商，應對施工質(zhì)量缺陷導致石材脫落承擔賠償責任。

建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于共有部分的維修、更新和改造。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金?！痢痢撂枠墙?jīng)鑒定機構認定：鑒定范圍內的外墻裝飾因飾面層與基層分離、空鼓、開(kāi)裂、脫落等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全，其損壞量已超過(guò)鑒定范圍總量的30%，符合《北京市住宅專(zhuān)項維修資金使用審核標準》的維修條件。為防止高空墜物，保障居民人身財產(chǎn)安全，建議對該樓鑒定范圍內已脫落的和存在脫落危險的外墻裝飾進(jìn)行綜合處理。在此種情況下，時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )申請使用住宅專(zhuān)項維修資金進(jìn)行維修，并要求中鑫源公司賠償維修費用合法有據，法院予以支持。時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )主張的維修費金額，有預算審核作為依據，且獲得了北京市住房資金管理中心的撥款，法院可以此作為計算維修費賠償金額的依據。但在確認維修費賠償金額時(shí)，應同時(shí)考慮不利因素在時(shí)間上的累積導致墻面脫落這一次要原因。法院將根據本案的實(shí)際情況，按照責任比例確認中鑫源公司應賠償修理費的具體金額。

時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )為配合鑒定支出的腳手架搭建費及曲臂升降車(chē)租賃費屬于合理支出，中鑫源公司應負責賠償。法院亦按照相應的責任比例，確定中鑫源公司應負擔的具體金額。時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )和中鑫源公司均支出了鑒定費，法院將綜合認定雙方各自應負擔的鑒定費金額。

時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )要求中鑫源公司賠償律師費，缺乏合同依據和法律依據，法院無(wú)法支持。

綜上，依照《中華人民共和國民法典》第二百三十七條、第二百三十八條、第二百八十一條之規定，判決：一、北京中鑫源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團有限公司于判決生效后七日內賠償北京市朝陽(yáng)區時(shí)代國際嘉園小區業(yè)主委員會(huì )維修費七百零四萬(wàn)六千元；二、北京中鑫源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團有限公司于判決生效后七日內賠償北京市朝陽(yáng)區時(shí)代國際嘉園小區業(yè)主委員會(huì )腳手架搭建費及曲臂升降車(chē)租賃費三萬(wàn)三千四百七十八元；三、駁回北京市朝陽(yáng)區時(shí)代國際嘉園小區業(yè)主委員會(huì )的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。因時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )對于其主張的維修費金額提供了預算審核作為依據，且亦獲得了北京市住房資金管理中心的撥款，一審法院以此作為計算維修費賠償金額的依據是適當的，同時(shí)考慮到根據鑒定結論，×××號樓存在施工質(zhì)量缺陷是導致石材脫落的主要原因，不利因素在時(shí)間上的累積是現狀存在石材脫落現象的次要原因，一審法院根據本案的實(shí)際情況及鑒定結論，確定中鑫源公司承擔主要的責任比例，并無(wú)不當。關(guān)于中鑫源公司主張時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )提供的工程預算審核報告為其單方委托形成，房管行政部門(mén)不具有審查維修費造價(jià)合理性的法定職責和能力，中鑫源公司經(jīng)第三方專(zhuān)業(yè)造價(jià)機構審查合理造價(jià)僅需518萬(wàn)余元，涉案外墻修復的合理造價(jià)應通過(guò)司法鑒定確定，判令其承擔修復費用數額過(guò)高的上訴意見(jiàn)，因時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )提供的相關(guān)證據已形成證據鏈條，中鑫源公司提供的相關(guān)證據并不足以否定、推翻時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )所提供的相關(guān)證據，且中鑫源公司該項上訴主張依據不足，本院對此不予采信。關(guān)于中鑫源公司主張時(shí)代嘉園業(yè)委會(huì )與小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于履行外墻日常維修養護義務(wù)，受限于歷史工藝水平落后原因，中鑫源公司施工時(shí)采用的工藝本身存在缺陷，鑒定檢測方法非常主觀(guān)，判令其承擔修復費用的責任比例過(guò)高的上訴意見(jiàn)，因其提供的證據并不足以證明其該項上訴主張，且中鑫源公司施工時(shí)采用的工藝本身存在缺陷并不是其可以不承擔或少承擔責任的法定抗辯理由，本院對中鑫源公司該項上訴意見(jiàn)亦不予采信。

需要指出的是，中鑫源公司作為涉案小區的開(kāi)發(fā)商，為防止高空墜物，保障居民人身財產(chǎn)安全，有責任對存在施工質(zhì)量缺陷的外墻維修費用承擔賠償責任，以共同維護弘揚和諧、法治的社會(huì )主義核心價(jià)值觀(guān)。

綜上所述，中鑫源公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實(shí)清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費53359.81元，由北京中鑫源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(cháng)　　高　貴

審 判 員　　萬(wàn)麗麗

審 判 員　　徐　晨

二〇二二年十二月三十日

法官助理　　屈露露

書(shū) 記 員　　劉怡然

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來(lái)源：廈門(mén)房地產(chǎn)律師

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