現在的天氣，我要開(kāi)暖氣，老媽都會(huì )心痛的罵我，可卡塔爾世界杯就是要炫富，連大街上都裝暖氣，連地鐵都鑲嵌金子，真是頭頂一塊布，世界我最富。
隔壁70多歲的川普為了打工，天天加班。富裕的卡特爾公民低保起步16萬(wàn)美金，天天炫富。
我一看自己，既沒(méi)有70歲老頭的斗志，也沒(méi)有生來(lái)富貴的狗命，啥也不說(shuō)了，起來(lái)碼字。
混知房產(chǎn)讓你明白房產(chǎn)這回事！232篇原創(chuàng )內容
公眾號
01
怪現象
現在的樓市，有個(gè)怪現象：
二線(xiàn)城市如成都、西安、長(cháng)沙還沒(méi)涼，甚至還有繁花似錦的錯覺(jué)，但一線(xiàn)城市深圳、廣州、上海卻出現了不同程度的寒潮。
尤其是深圳，有些房源已經(jīng)跌破指導價(jià)，11月份新開(kāi)盤(pán)的前海項目也都打起價(jià)格戰，前海竟然也有8.2萬(wàn)/平方米的樓盤(pán)了。
深圳樓市，領(lǐng)跌一線(xiàn)。
以前家里的親戚看見(jiàn)我，都三分艷羨七分妒忌地問(wèn)深圳房?jì)r(jià)這么貴，你沒(méi)少賺吧。
現在家里的親戚看見(jiàn)我，都是三分偷樂(lè )，七分幸災的問(wèn)深圳房?jì)r(jià)跌這么多，你沒(méi)少虧吧。
這世間妒人有，笑人無(wú)太多，甚少有好德如好色者。
關(guān)于深圳樓市跌跌不休的文章很多，從新房到二手，從打折到促銷(xiāo)，分析得頭頭是道，畢竟既成事實(shí)咋說(shuō)咋有理。
但是，對于深圳樓市為啥跌這么慘，卻沒(méi)有人能說(shuō)清，甚至他們都不明白為啥地少人多的深圳會(huì )跌得這么慘！
今天，就以深圳為主，上海為輔，說(shuō)說(shuō)一線(xiàn)城市為啥在這波行情中跌得這么慘。
至此以后，此文之前無(wú)分析，此文之后無(wú)文章。
02
真實(shí)的市場(chǎng)。
住房不炒喊了這么多年，一直都是嘴上說(shuō)不要，身體很很誠實(shí)，現在倒是嘴上說(shuō)想要，可是身體不行了。
如今，終于言行一致了。
如今，終于住房不炒了。
現在的樓市行情是由真實(shí)的供應和真實(shí)的購買(mǎi)力構建的行情。
沒(méi)有金融屬性的供需市場(chǎng)，很簡(jiǎn)單，把供需關(guān)系理清楚，就知道問(wèn)題了。
按照深圳十四五規劃，未來(lái)供應89萬(wàn)套新房，其中54萬(wàn)是保障房，35萬(wàn)是商品房，這54萬(wàn)套保障中共有產(chǎn)權8萬(wàn)套。
非常有趣，我們研讀了十四五規劃后，沒(méi)發(fā)現深圳最近爆火的人才房出處。
也就是說(shuō)，在十四五規劃中，沒(méi)有人才房這個(gè)詞，那么，人才房算入那個(gè)維度還很難說(shuō)。（推測，人才房屬于共有產(chǎn)權范疇）。
那么，我就結合十四五規劃和2022年、2023年即將入市的可售型人才房數量大概估算了一下，有兩種可能：（文尾有數據和來(lái)源原文）
約有14萬(wàn)套保障型可售住房供應（公共住房減去租賃保障房的數據，含安居房、共有產(chǎn)權、人才房）。8萬(wàn)套保障型可售住房供應，含共有產(chǎn)權和人才房。
規劃文件本來(lái)就復雜，每次出來(lái)都換名字，一會(huì )叫翠花，一會(huì )叫酸菜，我看就是翠花燴酸菜，只說(shuō)酸話(huà)。
大家記住，不管最終這種可售型的房子叫什么安居房，還是人才房，亦或者共有產(chǎn)權房，從2021年到2025年合計供應量在8萬(wàn)套到14萬(wàn)套之間。
很多人說(shuō)，安居房要輪候，人才房需要綠本轉紅本補差價(jià)，這類(lèi)房源不會(huì )沖擊商品房。
我在之前分析規劃時(shí)，也是這樣認為。
因為只有8萬(wàn)套共有產(chǎn)權房是必須實(shí)現的約束性指標，其余都是可完成，可不完成的規劃指標。
但是，在10月31日的政策出來(lái)后，我就改變了想法。
10月31日，先后出了兩個(gè)政策，都是給深圳的，信號之強烈，你們自己品吧。
一個(gè)是支持深圳在全國稅務(wù)改革中先行先試；
另外一個(gè)就是中央加大預算推動(dòng)深圳保障性住房建設。
關(guān)于深圳稅改，我們之前的文章《不好，樓市要嗝屁？》已經(jīng)給大家分析了情況。
今天，結合加大深圳保障性住房籌集建設補助和深圳的供需關(guān)系，把深圳暴跌行情的底層原因說(shuō)清楚。
之前《十四五》規劃中雖然規劃了54萬(wàn)套保障房，但深圳也給自己留下了活口，就是除了8萬(wàn)套共有產(chǎn)權，其余保障房都是非約束指標。
非約束啥意思？有錢(qián)就建，沒(méi)錢(qián)就不建。
但是，現在的情況變了，高層加大預算，深圳保障房必須建起來(lái)。
10月的最后一天，連續出臺兩個(gè)政策，從稅到補貼，從租售并舉到共同富裕，因由、方向都寫(xiě)的明明白白，把深圳沒(méi)錢(qián)的借口給堵上了。
以前的保障房是可建、可不建，現在的保障房是不可不建。
很多憨批常說(shuō)：深圳1760萬(wàn)人口，未來(lái)五年人口將達到1860萬(wàn)，現在才多出來(lái)8萬(wàn)-14萬(wàn)套可售型保障房，還是僧多肉少。
這是假話(huà)說(shuō)多了，連自己都相信了。房子，永遠是少數人的進(jìn)階工具。買(mǎi)房，永遠只是一小部分人。
過(guò)去20年，深圳人口暴漲，也就成交了189萬(wàn)套商品房，換句話(huà)說(shuō)也就189萬(wàn)個(gè)家庭（或個(gè)人）買(mǎi)了商品房。
按照這個(gè)邏輯，我幫大家回憶一下過(guò)去四年的成交量：
2019年，新房成交3.5萬(wàn)套
2020年，新房成交4.5萬(wàn)套
2021年，新房成交5.1萬(wàn)套
2022年，新房成交2.2萬(wàn)套（前十個(gè)月數據估算）
過(guò)去四年，深圳購買(mǎi)力的巔峰，也就是5.5萬(wàn)套/年。
再加上二手房的購買(mǎi)力增加5.5萬(wàn)到6萬(wàn)，過(guò)去四年深圳購買(mǎi)力的巔峰在10萬(wàn)套左右。
但過(guò)去四年是潤府萬(wàn)人打新、百花一房難求、前海變錢(qián)海的四年，那時(shí)，炒房是生意。
現在，已經(jīng)是潤府10萬(wàn)百花殘，前海示范等稅來(lái)，樓市，早已今非昔比。
按現在執行的參考價(jià)行情看，二手房真正的購買(mǎi)力人群也就2萬(wàn)人/年。
那么，大概可以估算出深圳現在的購買(mǎi)力群體大概在5.5萬(wàn)到7萬(wàn)之間。
這還是按照新房巔峰時(shí)期的人數計算，如果按照當下新房和二手房的購買(mǎi)力估算，購買(mǎi)客群大概在4萬(wàn)到5萬(wàn)。
說(shuō)完購買(mǎi)力，再計算一下供應量：
前文說(shuō)過(guò)，8萬(wàn)~14萬(wàn)套可售型保障房，分攤到5年，每年大概有1.8萬(wàn)~2.8萬(wàn)套。
35萬(wàn)套商品房，分攤到5年，每年大概有7萬(wàn)套。
商品房加保障性可售房源，合計每年供應約10萬(wàn)套，這還不算鏈家網(wǎng)上掛著(zhù)的3.8萬(wàn)套二手房和法拍房。（別和我抬杠，說(shuō)什么建設周期和約束性指標的哈）
為啥深圳樓市行情這么差，原因很簡(jiǎn)單：供應量太大了。
每年約10萬(wàn)到14萬(wàn)套房子在供應，購買(mǎi)群體只有5.5萬(wàn)到7萬(wàn)，或者是4萬(wàn)到5萬(wàn)，再疊加樓市寒冬，房企暴雷，房地產(chǎn)稅預期，深圳樓市不跌才怪呢！
深圳樓市為暴跌，高度概況就兩點(diǎn)原因：
1、保障型房源搶占了商品房有限的客群。
什么人才房未來(lái)綠轉紅要補交費用，什么人才房或者安居房的品質(zhì)和戶(hù)型有多經(jīng)濟，統統不重要。
有些專(zhuān)家說(shuō)這些房源不影響商品房銷(xiāo)售，同理可得：專(zhuān)家們不死，肯定不會(huì )影響火葬場(chǎng)生意。
本來(lái)就是十個(gè)蘿卜、六個(gè)坑，現在又增加了六個(gè)坑，然后說(shuō)這坑有水，還要持有10年才能轉讓?zhuān)圆挥绊懥鶄€(gè)蘿卜選坑。
當真以為人人都是迪拜土著(zhù)不缺錢(qián)??！
每年購買(mǎi)客群就那么‘多’，深圳增加了人才房和共有產(chǎn)權房的供應量，不僅動(dòng)搖了剛需客戶(hù)的購買(mǎi)預期，還搶占了有限的剛需客群。
就像喝藍帶看皇帶，懷里摟著(zhù)下一代，還說(shuō)不戴，沒(méi)影響才怪！
2、前置規劃、冒進(jìn)供應。
規劃是2022年制定的，那時(shí)候易峰、亦凡皆男神，恒大、融創(chuàng )皆宇宙，當時(shí)制定的規劃肯定不包括暴雷、負債、商票逾期……..
所以，這個(gè)供應量套在現在的樓市行情上，就是豬八戒照鏡子，里外不是人。
03
未來(lái)，等路。
本來(lái)還要說(shuō)說(shuō)上海的，上海的新房供應也是逐年加大，再加上二手房庫存超過(guò)10萬(wàn)套，樓市正走向供大于求的狀態(tài)。
唯一的區別是上海老城市，很多供應是產(chǎn)品置換下來(lái)的上一代產(chǎn)品，情況會(huì )比深圳更復雜。
文章到這里已經(jīng)3500字了，上海就點(diǎn)到為止了，改天單獨寫(xiě)。
我知道，大家肯定想問(wèn)：深圳這種情況，影響是什么？未來(lái)會(huì )怎么
從購買(mǎi)客群角度看：
高端豪宅和豪宅聚集區域，客群不一樣，房子流通不受供應量增加帶來(lái)的影響；
市場(chǎng)中屬于品質(zhì)改善型樓盤(pán)，且改善的戶(hù)型在90平米以上的三房、四房不受影響或者說(shuō)受影響程度較低。
這也是為什么深圳核心區的二手房和新房還是很堅挺的根源，也解釋了深圳市場(chǎng)，為什么改善型房子行情更好一些。
這次規劃受影響最大的是剛需地域和剛需樓盤(pán)，入門(mén)級剛需樓盤(pán)影響最大，也就是現在深圳樓市降價(jià)最多的區域。
從市場(chǎng)周期角度看：
供需關(guān)系失衡，疊加示范區睡收先行先試，給樓市帶來(lái)的影響巨大；深圳這輪周期某些剛需入門(mén)盤(pán)和非優(yōu)質(zhì)二手房都要在2023年爆倉。
記住，我說(shuō)的是爆倉，不是下降。因為爆倉會(huì )慘過(guò)下降。
如果2023年再祭出睡你的大旗，深圳樓市到2025年都很難翻身。
這期間，唯一的變量就是土拍。
按這種行情，2023年第一輪、第二輪土拍都不會(huì )理想，深圳是否會(huì )出臺松綁政策是唯一的變量。
當然，減少供應量也能平抑這波下跌趨勢。
畢竟，戴高帽、戴紅花也要吃飯，受表?yè)P吃空氣，自己難受自己知道。
老話(huà)說(shuō)怎么說(shuō)來(lái)著(zhù)........讀萬(wàn)卷書(shū)不如行萬(wàn)里路，行萬(wàn)里路不如老爺開(kāi)路。
等，老爺開(kāi)路！
本文數據及圖表來(lái)源：克爾瑞、第一財經(jīng)、城市財經(jīng)、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、深港安居寶典、十四五規劃、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、子今樓市、郎指院、錢(qián)江晚報。
十四五規劃節選：建設籌集公共住房 89 萬(wàn)套 ? 建設商品住房 35 萬(wàn)套，建設籌集公共住房 54 萬(wàn)套，其中，公共租賃住房 6 萬(wàn) 套（間）、保障性租賃住房 40 萬(wàn)套（間）、 共有產(chǎn)權住房 8 萬(wàn)套。
這里做個(gè)小科普：深圳以往公共住房叫做保障性住房，包括了公租房、安居房和人才房（可租可售），現在 《規劃》里改為公共住房，包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房，其實(shí)這個(gè)是因循了國 家住建部的統一定義和提法。為了更方便大家理解：公共租賃住房=特定人群的公租房；
保障性租賃住房=公租房；共有產(chǎn)權房=安居房（含 人才安居）。規劃期內計劃供應分配住房 65 萬(wàn)套（間）。其中，供應商品住房 31 萬(wàn)套；供應分 配公共住房 34 萬(wàn)套（間），包 括公共租賃住房 6 萬(wàn)套（間）、保障性租賃住房 20 萬(wàn)套（間）、 共有產(chǎn)權住房 8 萬(wàn)套。? 建設商品住房 35 萬(wàn)套，建設籌集公共住房 54 萬(wàn)套，其中，公共租賃住房 6 萬(wàn) 套（間）、保障性租賃住房 40 萬(wàn)套（間）、 共有產(chǎn)權住房 8 萬(wàn)套。
老實(shí)做人，踏實(shí)寫(xiě)文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！
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