拆遷安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設和其他公共設施建設項目時(shí)，對被拆遷住戶(hù)進(jìn)行安置所建的房屋。因為拆遷安置房的購得價(jià)格較低，且拆遷安置房轉售時(shí)原房東并未辦理房屋權屬登記，無(wú)法及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)，所以在二手房交易市場(chǎng)上拆遷安置房的出售價(jià)格也相對低廉。一般而言，拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)存在以下風(fēng)險：

1、因房屋無(wú)法及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)，原房東可能一方二賣(mài)；

2、因房屋從合同簽署到辦理過(guò)戶(hù)時(shí)間較長(cháng)，房東可能后期會(huì )因房屋漲價(jià)而加價(jià)；

3、因拆遷安置房可能還涉及分家析產(chǎn)糾紛，如賣(mài)方并非房屋真正產(chǎn)權人時(shí)，案涉合同可能會(huì )無(wú)法履行而宣告解除；

4、因拆遷安置房?jì)r(jià)格較低，存在被中介、房產(chǎn)投資愛(ài)好者等多次轉售、炒房。

本文通過(guò)分析拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛判決書(shū)中的判決理由，歸納出拆遷安置房的有關(guān)裁判規則，供購房者參考借鑒：

第一部分：法院裁判理由

觀(guān)點(diǎn)1：賣(mài)方明知案涉拆遷定銷(xiāo)房有其他權利人仍簽訂合同出售，為合同違約方及過(guò)錯方；買(mǎi)方明知購買(mǎi)的房屋尚未取得不動(dòng)產(chǎn)登記，對合同簽訂未盡審慎義務(wù)，亦有過(guò)錯。

【裁判規則】因享有房產(chǎn)權利的人不同意處分而無(wú)法履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同中不動(dòng)產(chǎn)轉移登記等約定，為此買(mǎi)方無(wú)法實(shí)現取得房產(chǎn)的合同目的，買(mǎi)方主張解除合同，于法有據，本院依法支持。按照法律規定，當事人一方依照合同法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時(shí)解除。買(mǎi)方提出解除合同并已通知賣(mài)方，故合同已經(jīng)解除。賣(mài)方明知案涉拆遷定銷(xiāo)房有其他權利人仍簽訂合同出售，為合同違約方及過(guò)錯方；買(mǎi)方明知購買(mǎi)的房屋尚未取得不動(dòng)產(chǎn)登記，對合同簽訂未盡審慎義務(wù)，亦有過(guò)錯。

按照法律規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。因合同解除，買(mǎi)方主張返還已支付的購房款，于法有據，本院依法支持。因合同解除造成的買(mǎi)方實(shí)際損失有房屋差價(jià)、訴訟財產(chǎn)保全責任保險費、司法鑒定評估費，均系支出的合理必要費用，亦屬買(mǎi)方的損失部分。本院依法酌定賣(mài)方賠償買(mǎi)方上述損失80%，其余損失買(mǎi)方自理。

觀(guān)點(diǎn)2：原、被告間系房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，雙方交易的房屋系拆遷安置房，當時(shí)雖無(wú)房產(chǎn)證，但現已具備辦證條件，故該房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。

【裁判規則】原、被告間系房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，雙方交易的房屋系拆遷安置房，當時(shí)雖無(wú)房產(chǎn)證，但現已具備辦證條件，故該房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對過(guò)戶(hù)辦證期限沒(méi)有明確約定，現案涉房屋已經(jīng)可以辦理初始登記，在辦理初始登記后可過(guò)戶(hù)。被告已經(jīng)將案涉房屋交付給原告，被告應當無(wú)條件配合原告辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續，現訴爭房產(chǎn)已經(jīng)可以辦理房屋產(chǎn)權登記，但被告遲遲不去辦理，也不協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)手續，構成違約，現原告要求被告辦理房屋過(guò)戶(hù)義務(wù)，理由正當，應予支持。被告應立即辦理房屋的初始登記，并及時(shí)將上述房屋的房產(chǎn)證、土地使用證過(guò)戶(hù)至原告名下。

辦理初始登記的相關(guān)費用由被告負擔，辦理過(guò)戶(hù)過(guò)程中產(chǎn)生的稅費，由原告承擔。原告要求被告支付違約金，雙方并未在合同中約定過(guò)戶(hù)時(shí)間，因此被告不構成違約，且在庭審中也同意將案涉房屋過(guò)戶(hù)給原告，故原告的該項主張缺乏事實(shí)和法律依據，本院不予支持。但是被告在訴前原告要求過(guò)戶(hù)時(shí)提出加價(jià)，導致發(fā)生本案訴訟，本案訴訟費用應當由被告負擔。

觀(guān)點(diǎn)3：買(mǎi)方從二房東處購得的拆遷安置房，在原房東已經(jīng)辦理了產(chǎn)權登記的情況下，將原房東、二房東一并列為被告，法院查明事實(shí)后依據先后履行順序，對房屋過(guò)戶(hù)做出了先后安排，支持了買(mǎi)方的訴訟請求。

【裁判規則】被告一與被告三簽訂的《協(xié)議書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示，被告一作為拆遷安置家庭成員，將拆遷安置房對外轉讓?zhuān)敌惺辜沂麓頇?，不違反法律、行政法規的強制性規定，購買(mǎi)人亦已取得房屋，該協(xié)議書(shū)應為合法有效。被告四作為被告三的妻子將所購得拆遷安置房再次轉讓給原告，雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》亦為雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。

上述兩次轉讓房款均已于簽訂合同當日支付，房屋亦進(jìn)行了交付，現案涉房產(chǎn)已辦理了登記手續，各轉讓方理應按約協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續，原告要求過(guò)戶(hù)，本院予以支持。案涉房屋的法定第一順位遺產(chǎn)繼承人為被告一及案外人張某，被告一和張某應依照《繼承法》第三十三條的規定將案涉房屋先協(xié)助過(guò)戶(hù)至被告三、四，再由被告三、四協(xié)助過(guò)戶(hù)至原告名下。關(guān)于過(guò)戶(hù)費用，雙方協(xié)議書(shū)并未明確約定過(guò)戶(hù)費用的負擔，故應按照法律法規的規定予以繳納。

觀(guān)點(diǎn)4：因被告未按期歸還銀行貸款導致案涉房屋進(jìn)入司法拍賣(mài)程序，案涉房屋已經(jīng)無(wú)法過(guò)戶(hù)至原告名下，合同目的無(wú)法實(shí)現。原告要求解除與被告簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，具有事實(shí)和法律依據，法院予以支持。

【裁判規則】被告向原告出售的房屋現因被告未按期歸還銀行貸款導致案涉房屋進(jìn)入司法拍賣(mài)程序，案涉房屋已經(jīng)無(wú)法過(guò)戶(hù)至原告名下，合同目的無(wú)法實(shí)現。原告要求解除與被告簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，具有事實(shí)和法律依據，本院予以支持。原告在提起本案訴訟前未書(shū)面通知被告解除合同關(guān)系，本院確定本案合同自本院向被告送達起訴狀副本之日起解除。

原告主張對案涉房屋的變價(jià)款享有優(yōu)先受償權，因案涉房屋受到限售期的交易限制，且案涉房屋存在貸款未還清，對于日后能否過(guò)戶(hù)登記至原告名下存在一定的風(fēng)險，為保障原告合同權利的實(shí)現，原告與被告在合同中約定在案涉房屋上為原告設立抵押權，后被告也再次出具承諾書(shū)承諾將案涉房屋的剩余價(jià)值抵押給原告，后雙方辦理了抵押權登記手續，抵押權依法設立，符合法律規定，合法有效。現因被告的違約行為，導致合同解除，被告需要返還購房款、賠償定金損失，原告主張在抵押登記的范圍內就案涉房屋的變價(jià)款享有優(yōu)先受償權，具有事實(shí)和法律依據，本院予以支持。

觀(guān)點(diǎn)5：因被告不配合辦理拆遷安置房的過(guò)戶(hù)，原告在訴訟中提交了土地分割轉讓許可證及拆遷房屋所在社區居民委員會(huì )出具的證明，證明案涉房屋因手續齊全，可辦理房屋產(chǎn)權手續。

【裁判規則】原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。原告向被告購買(mǎi)了案涉房屋，已支付全部購房款，并已實(shí)際居住多年，現在案涉房屋已經(jīng)能夠辦理產(chǎn)權證，在此情況下，被告應當及時(shí)辦理好案涉房屋的產(chǎn)權登記，并協(xié)助原告辦理案涉房屋的過(guò)戶(hù)手續。

觀(guān)點(diǎn)6：原告明知訴爭房產(chǎn)系拆遷安置房，買(mǎi)賣(mài)交易存在較大風(fēng)險，但其沒(méi)有對產(chǎn)權問(wèn)題進(jìn)行調查和核實(shí)，未盡到作為買(mǎi)家必要的審慎義務(wù)，對于合同的解除亦存在一定過(guò)錯。

【裁判規則】訴爭房產(chǎn)登記的原產(chǎn)權人為戴某，且其以買(mǎi)賣(mài)的方式過(guò)戶(hù)登記給了沈某，被告自始至終未取得訴爭房產(chǎn)的所有權或處分權，致使訴爭房產(chǎn)的所有權無(wú)法轉移給原告，現原告要求解除合同并主張賠償損失，理由正當，符合法律的規定，本院予以支持。

關(guān)于原告的損失，在本案中，原告明知訴爭房產(chǎn)系拆遷安置房，買(mǎi)賣(mài)交易存在較大風(fēng)險，但其沒(méi)有對產(chǎn)權問(wèn)題進(jìn)行調查和核實(shí)，未盡到作為買(mǎi)家必要的審慎義務(wù)，對于合同的解除亦存在一定過(guò)錯，且考慮到原告已使用了較長(cháng)時(shí)間，其裝潢及家電均存在貶損，結合估價(jià)報告中房屋估值及市場(chǎng)因素等，本院酌情判令被告應賠償原告損失40萬(wàn)元（即訴訟損失的三分之二）。另，因本案產(chǎn)生的評估費應由被告負擔。合同解除后，被告還應返還原告購房款34萬(wàn)元，原告亦應將訴爭房產(chǎn)及裝潢（不可移動(dòng)的裝潢以及經(jīng)清點(diǎn)確定的家電部分）返還給被告。

觀(guān)點(diǎn)7：案涉房屋自合同簽訂之日起已經(jīng)被原告實(shí)際居住十年，且房東夫妻倆為案涉房屋辦理產(chǎn)權初始登記至今也有六年多時(shí)間，房東夫妻倆均未提出異議，基于房東夫妻倆的夫妻關(guān)系考慮，夫妻一方出售案涉房屋應視為夫妻雙方的共同意思表示。

【裁判規則】根據最高院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規定，當事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對標的物沒(méi)有所有權或者處分權為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，因此，原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。

關(guān)于被告一提出的抗辯，經(jīng)查，我國《城市房地產(chǎn)管理法》未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉讓的規定，該規定其性質(zhì)屬于行政管理性規定，并非效力性強制性規定，系對房地產(chǎn)所有權轉移進(jìn)行的限制，并不因此影響房地產(chǎn)轉讓合同的效力，故被告一的抗辯不能成立。

被告二抗辯認為其不知道房子被出售，但案涉房屋自2002年起已經(jīng)被原告父母實(shí)際居住使用至今，且二被告在2013年為案涉房屋辦理產(chǎn)權初始登記至今也有六年多時(shí)間，被告二均未提出異議，同時(shí)基于二被告的夫妻關(guān)系考慮，被告二的抗辯明顯不合常理，故其抗辯不能成立，本院不予采信。故被告一出售案涉房屋應視為二被告的共同意思表示。原告向二被告購買(mǎi)案涉房屋，并已付清全部購房款，且已交由其父母實(shí)際居住使用多年，現在二被告已就案涉房屋辦理了共同共有的初始登記產(chǎn)權證，在此情況下，二被告應當協(xié)助原告辦理案涉房屋的過(guò)戶(hù)手續。原告的訴訟請求，符合法律規定，本院予以支持。

觀(guān)點(diǎn)8：因案件在審理過(guò)程中，原告無(wú)法提交涉案房屋權屬證明材料，法院依職權也無(wú)法查明涉案房屋的拆遷安置產(chǎn)權人，故法院僅能認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，但無(wú)法判決房屋辦理過(guò)戶(hù)手續。

【裁判規則】被告一與被告二簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以及原告與被告一、被告二三方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，均是雙方真實(shí)意思表示，且不存在合同無(wú)效的情形，應當認定上述合同合法有效。但是，由于案涉房屋系拆遷安置房，尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權登記，原告沒(méi)有提交案涉房屋相應的任何材料，審理中，本院也至涉案房屋所在地鎮政府相關(guān)部門(mén)調查了解但未果，案涉房屋實(shí)際的拆遷安置產(chǎn)權人尚無(wú)法確認，故原告主張的要求被告一辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權屬證明并要求二被告協(xié)助過(guò)戶(hù)的訴訟請求無(wú)事實(shí)和法律依據，不能成立，本院不予支持。

觀(guān)點(diǎn)9：賣(mài)方在簽訂合同后以出現家庭矛盾為由表示不能向買(mǎi)方交付房屋，又未能提交相關(guān)證據予以證明，買(mǎi)方對賣(mài)方的理由不予認可，故賣(mài)方的行為構成違約，應當承擔違約責任。

【裁判規則】原告與被告簽訂《拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同（期房）》，系雙方真實(shí)意思表示，并不存在我國《合同法》規定的無(wú)效情形，故該合同合法有效，雙方應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。我國《合同法》規定，當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的的，可以解除合同。

我國《擔保法》規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。本案中，原告向被告購買(mǎi)拆遷安置房，并已經(jīng)支付了購房定金，被告應當有義務(wù)向原告交付所購拆遷安置房的相應手續，以便雙方能夠繼續完全履行合同義務(wù)。

但是，被告在簽訂合同后以出現家庭矛盾為由表示不能向原告交付房屋，又未能提交相關(guān)證據予以證明，原告對被告的理由不予認可，故被告的行為構成違約，應當承擔違約責任。由于被告拒絕履行合同義務(wù)致使原告不能實(shí)現合同目的，原告據此提出解除合同并要求被告雙倍返還定金，合法正當，應予支持。原告支付的律師代理費，被告按約亦應承擔。關(guān)于原告還提出的其他損失的訴請，因原告未能提交證據，故不予支持。

觀(guān)點(diǎn)10：《購房定金收條》中對購房人、出售人、房屋的具體坐落、房屋總價(jià)款、付款方式、定金及違約責任均有記載，雙方雖然沒(méi)有簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但是《購房定金收條》具備了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，應當認定雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效。

【裁判規則】《購房定金收條》中對購房人、出售人、房屋的具體坐落、房屋總價(jià)款、付款方式、定金及違約責任均有記載，雙方雖然沒(méi)有簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但是《購房定金收條》具備了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，應當認定雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效。至于被告是否系有權處分人，依據相關(guān)司法解釋?zhuān)⒉挥绊懞贤男Я?。該《購房定金收條》在由被告出具后即由原告持有保管，且添加內容上加蓋了房產(chǎn)經(jīng)紀公司印章，因此不可能出現被告事后添加內容的情形，且原告也按約又再行支付了被告購房剩下定金，故原告所述的收條中的添加內容其不認可的意見(jiàn)不能成立。

關(guān)于案涉房屋沒(méi)有產(chǎn)權證的問(wèn)題，本院認為，雙方在達成房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)被告并未隱瞞案涉房屋沒(méi)有產(chǎn)權證或者短期內無(wú)法辦理產(chǎn)權證的事實(shí)，并且原告對此情況也是明知的，理由如下：1、根據錄音內容，原告在當時(shí)是明知案涉房屋產(chǎn)權證不知道何時(shí)才能辦下來(lái)的，被告及家人并沒(méi)有確保短期內可以辦理產(chǎn)權證；2、原告在庭審時(shí)對其在訴狀中的事實(shí)與理由進(jìn)行了變更，也即原告對該事實(shí)的陳述前后不一，存在不穩定性，其陳述不具有可信性；3、本地的拆遷安置房在拆遷戶(hù)拿房后短期內不能辦理產(chǎn)權登記，一般均需數年時(shí)間，雙方又系在房產(chǎn)經(jīng)紀公司內交易，且原告陳述其自己也從事房產(chǎn)中介工作，其不可能不知道該事實(shí)。結合上述情形，原告在支付定金時(shí)對于被告出售的房屋的狀況是明知的，被告不存在隱瞞房屋狀況的行為，不存在違約行為。

第二部分：律師歸納總結

通過(guò)對張家港地區的拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛判決書(shū)的分析，本律師總結了以下觀(guān)點(diǎn)，供各位拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)當事人參考借鑒：

1、即便是沒(méi)有房產(chǎn)證的拆遷安置房，只要合同內容不違反國家法律法規的強制性規定，即為有效合同，買(mǎi)賣(mài)雙方均應當遵守合同約定。

2、即便沒(méi)有簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要購房定金收條或者收據上寫(xiě)明了房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當事人信息、房屋具體位置、購房總價(jià)、付款方式等內容，亦可認定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效。

3、一般而言，拆遷安置房的房東配偶不同意出售房屋，可能會(huì )導致合同目的無(wú)法實(shí)現而致使合同解除。但是如果買(mǎi)方能夠證明房東配偶已經(jīng)默認了購房合同效力或者買(mǎi)方能夠證明其已經(jīng)對涉案房屋居住已久的事實(shí)，則法院仍有可能判決合同繼續履行。

4、對于請求判決拆遷安置房辦理過(guò)戶(hù)的案件，買(mǎi)方應當向法院提交涉案房屋已經(jīng)能夠辦理產(chǎn)權證明的證據材料，如因客觀(guān)條件無(wú)法獲取的，可以申請法院調查令調取相關(guān)資料。

5、對于暫時(shí)還無(wú)法辦理產(chǎn)權證書(shū)的拆遷安置房，為了保險起見(jiàn)，建議買(mǎi)方在起訴時(shí)將訴訟請求細化，先請求法院確認其與賣(mài)方簽訂的拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，之后再要求對方履行房屋過(guò)戶(hù)手續。

6、對于因拆遷安置房無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)而向賣(mài)方主張損失賠償，法院有可能會(huì )考慮買(mǎi)方自身對購買(mǎi)拆遷安置房也存在一定的過(guò)錯，從而對于買(mǎi)方提出的損失金額按照大小比例判決買(mǎi)方承擔少部分的過(guò)錯責任。

7、對于買(mǎi)方從二房東處購買(mǎi)的拆遷安置房，因原房東原因不辦理過(guò)戶(hù)的，買(mǎi)方可以將原房東、二房東一并列為被告，從而請求確認兩份合同的效力，并要求法院按照先后順序判決原房東、二房東各自履行應盡的合同義務(wù)。

8、對于房屋過(guò)戶(hù)過(guò)程中所產(chǎn)生的稅費，如果不寫(xiě)清楚的話(huà)，之后所產(chǎn)生的稅費有可能就由一方承擔。

9、對于房東一房二賣(mài)的行為，或者房東一房先賣(mài)后抵的行為，因房屋已經(jīng)無(wú)法順利過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方，買(mǎi)方為了保證將來(lái)訴訟能夠以房屋剩余價(jià)值進(jìn)行保全，可以考慮在起訴前與賣(mài)方協(xié)商一致辦理房屋二次抵押手續，對房屋的剩余價(jià)值進(jìn)行抵押，保障將來(lái)訴訟結束后在執行階段能夠執行房屋的剩余價(jià)值，對剩余價(jià)值優(yōu)先受償，彌補買(mǎi)方的經(jīng)濟損失。