12月26日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調控政策的通知》
通知內容顯示，東莞莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區的新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買(mǎi)賣(mài)合同（或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同）網(wǎng)簽備案之日起滿(mǎn)3年或取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)2年方可上市交易，上述區域暫停實(shí)行商品住房限購政策
也就是說(shuō)，即日起東莞全域32個(gè)鎮街取消住房限購
這是繼佛山之后，大灣區的東莞接過(guò)了下一棒
在廣州東部和西部接壤的城市全都放開(kāi)限購后，現在壓力來(lái)到了廣州這邊
在廣州周邊，佛山放開(kāi)限購影響荔灣區，東莞放開(kāi)限購則影響增城區、南沙區嗎？
事實(shí)并非如此
半個(gè)月前，剛獲松限的佛山項目，一時(shí)間熱火朝天，推出兩成首付、首付超長(cháng)分期、成交送豪禮等，吸引廣州客出手
在剛放開(kāi)時(shí)，臨廣項目確實(shí)吸引了一部分廣州客源，特別新放開(kāi)的祖廟、桂城、大良三地，1/2荔灣價(jià)的映月新城、三山新城，大熱門(mén)的千燈湖，吸引不少自住買(mǎi)家
但反觀(guān)荔灣這邊，在佛山全面放開(kāi)期間，荔灣剛需盤(pán)保利·和悅濱江低價(jià)搶跑，還搶得開(kāi)門(mén)紅，佛山放開(kāi)限購對其影響有限
在荔灣多個(gè)臨佛項目中，近期看房量并無(wú)明顯減少，整體變化不大，說(shuō)明荔灣項目與佛山臨廣項目有著(zhù)本質(zhì)上的區別，客源也有層面的區分
想在荔灣買(mǎi)房的客戶(hù)不會(huì )因為佛山放開(kāi)限購放棄荔灣的購買(mǎi)資格，有5萬(wàn)/㎡預算的廣州客戶(hù)也不會(huì )因為佛山放開(kāi)限購去買(mǎi)2.5萬(wàn)/㎡的佛山樓盤(pán)
如今東莞放開(kāi)了，最大競爭對手就是增城和南沙嗎？
其實(shí)不然
增城是廣州房產(chǎn)東大倉，本來(lái)就不限購，除了承接天河、黃埔外溢客源外，也有不少來(lái)自東莞的客戶(hù)
東莞是全域放開(kāi)了，但這次放開(kāi)的是莞城、東城、南城、萬(wàn)江、松山湖等區域
據統計，東莞的新房網(wǎng)簽價(jià)2.47萬(wàn)/㎡，像松山湖的高端新房，網(wǎng)簽價(jià)已快接近6萬(wàn)/㎡，這些都能看出來(lái)，東莞已經(jīng)不是房?jì)r(jià)低洼地
跟增城的房?jì)r(jià)比，東莞的部分房?jì)r(jià)雖然高于增城，但東莞改善客戶(hù)多數在本地上班，加上本地情結，從交通和情感上講，增城的吸引力不足以引來(lái)東莞高端人群
從另一層面講，以2-3萬(wàn)/㎡為主流的增城客戶(hù)也不會(huì )流向東莞，一是高端項目購買(mǎi)不起，二是即使有平替項目，廣州天河黃埔的外溢客戶(hù)也不會(huì )跑那么遠去買(mǎi)，這不是瞎折騰嗎
對于廣州的副中心南沙來(lái)說(shuō)，更沒(méi)有流失的說(shuō)法
想當年，深圳東莞限購政策升級后，許多投資客拿著(zhù)錢(qián)進(jìn)入南沙，他們看中的就是南沙的發(fā)展潛力，要知道南沙是國家的自貿區，東莞一些區域難以與其相提并論
目前由于廣州限購原因，南沙暫時(shí)處于滯銷(xiāo)階段，但也是在擠水分，擠掉了水分，價(jià)格不是更親民嗎？這么親民價(jià)格為什么要去東莞投資呢？
所以，靠一座大橋聯(lián)通東莞的南沙，想在東莞放開(kāi)限購之時(shí)帶走一些流量
很難！
那為什么說(shuō)佛山、東莞放開(kāi)限購，壓力到廣州這邊了？
外部原因不是關(guān)鍵，最主要的原因在于廣州房產(chǎn)內部
據克而瑞統計，截至12月15日，廣州一手住宅合計網(wǎng)簽成交66993套，成交體量為近十年最低
克而瑞制圖
由于成交結構的變化以及廣州房?jì)r(jià)上漲，導致廣州一手房總成交金額水漲船高，但這并不是成交套數斷崖式下滑的主要原因，受疫情影響，市民對經(jīng)濟的信心不足是關(guān)鍵因素
成交量低，庫存壓力必然更加大。據克而瑞統計，截至12月20日，全市商品住宅存量面積1271.7萬(wàn)㎡，去化周期延長(cháng)至18.36個(gè)月
廣州11個(gè)行政區域新房去化周期皆高于12個(gè)月，從化、增城、南沙、花都等外圍區域更是大亮紅燈
每個(gè)數字都觸目驚心，每張圖片都牽動(dòng)著(zhù)地產(chǎn)人的心
如果廣州不從內部解決庫存壓力，不放開(kāi)限購，靠搶外市客源消化庫存難過(guò)登天
大灣區四個(gè)城市中，佛山、東莞已經(jīng)率先放開(kāi)限購，廣州、深圳已在躍躍欲試
在房地產(chǎn)仍將是中國最大的內需之一的大趨勢下，廣州深圳松綁房產(chǎn)限購政策是遲早的問(wèn)題，只是這陣風(fēng)會(huì )不會(huì )來(lái)得更猛烈些，得看明年經(jīng)濟的加速度指標
既然佛莞都松了，那廣州明年就接下這一棒吧！