一.
公寓能不能投資？真的是太多粉絲問(wèn)這個(gè)問(wèn)題了。
公寓就像一個(gè)磨人的小妖精，不少人明知道它有缺點(diǎn)——產(chǎn)權時(shí)間短、沒(méi)有戶(hù)口和學(xué)位、轉手還要承擔高額稅費，還是奈何經(jīng)受不了不限購限貸、戶(hù)型小低總價(jià)的誘惑，躍躍欲試。
而且現在的公寓營(yíng)銷(xiāo)花樣百出，早已不是單純地賣(mài)房子。
擔心產(chǎn)權問(wèn)題？——放心，我們不是40年、50年產(chǎn)權，是70年產(chǎn)權的住宅式公寓；
擔心公攤大得房率低問(wèn)題？——不不不，我們是買(mǎi)一層享兩層，雙層loft，雙鑰匙戶(hù)型，通過(guò)導板拓展，得房率可以高達100%。
擔心出租問(wèn)題？——多慮了，我們已經(jīng)和**酒店簽訂托管協(xié)議，一站式服務(wù)打理，到時(shí)只需躺賺收租；
擔心裝修費用高問(wèn)題？——這點(diǎn)更不是問(wèn)題，我們是送精裝修和全屋家電，拎包入住，無(wú)需投入巨額裝修費用。
......
（雙鑰匙設計的戶(hù)型在入戶(hù)玄關(guān)處就設置了兩道門(mén)，有獨立樓梯上樓，樓上樓下有兩把鑰匙，每一層都單獨成為一套戶(hù)型空間，各自配備了廳房廚衛，一套可以頂兩套用。）
招招切中你的焦慮，越聽(tīng)腎上腺激素蹭蹭往上冒，仿佛不趕緊刷卡買(mǎi)單，人生就錯過(guò)了十個(gè)億。
但是，等等，說(shuō)回剛才的問(wèn)題，公寓真的有價(jià)值嗎？現實(shí)中真如置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)的那么美好嗎？
今天，我們就嚴肅正經(jīng)地深扒一下公寓的居住價(jià)值、投資價(jià)值如何。
二.
各種花里胡哨的公寓，最終都是要回歸居住。很多年輕人也是想著(zhù)自己買(mǎi)住宅首付不夠，所以先買(mǎi)個(gè)公寓解決過(guò)渡性居住。那公寓住著(zhù)真的舒服嗎?
首先來(lái)看看市面上普遍的公寓戶(hù)型，基本上都是兩梯十幾戶(hù)甚至是二十幾戶(hù)，每天高峰時(shí)段等電梯可以讓你等得跳腳，然后每次一打開(kāi)電梯都是烏泱泱的人，會(huì )讓你有種擠地鐵的錯覺(jué)。
這樣的梯戶(hù)比，容積率簡(jiǎn)直高到逆天。容積率高，意味著(zhù)你的得房率就低，公攤大，如果不是買(mǎi)一層送一層的復式公寓，平層公寓的得房率基本只有70-75%左右，而普通住宅的得房率基本都是75-85%居多，看似好像是公寓比住宅便宜，但真心便宜不到哪里去。
而且按照這種餐廳客廳臥室連在一起的大通鋪設計，還是暗衛，沒(méi)有陽(yáng)臺晾衣服，單向采光痛風(fēng)，空氣不流通，準備好全天開(kāi)燈和新風(fēng)系統伺候，一想到電費我就肉疼。
更何況公寓還是商用水電，水電費是住宅的一倍多。物業(yè)費也是，相比住宅，公寓的水電費 物業(yè)費能飆到你懷疑人生。
比如某市居民用水3.5/噸，而公寓水費5.2/噸；
居民用電每度0.5649元，而公寓電費每度1.2元；
同地段住宅物業(yè)費2.4元/平，公寓物業(yè)費5元/平。
而且公寓不通燃氣，根據建筑規范，只有有獨立窗戶(hù)或陽(yáng)臺的廚房才可以通天然氣，而按照廚房餐廳客廳臥室大通鋪設計的公寓，要做飯基本都只能用電磁爐來(lái)搞定，說(shuō)到電磁爐炒菜，經(jīng)常做飯的人應該會(huì )大呼侮辱了烹飪這兩個(gè)字，畢竟中餐大火爆炒的那種快感，是電磁爐絕對無(wú)法取代的。
再者，公寓基本都是獨棟。有個(gè)空中花園就不錯了，其他的兒童活動(dòng)區、小區花園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)這種逆天設計就不用多想了，居住體驗和住宅真真沒(méi)法比。
公寓最大的優(yōu)勢都是地段突出，可能是地鐵和商業(yè)廣場(chǎng)上蓋或附近，這是個(gè)好事，可能也是個(gè)壞事，特別是年輕人，畢竟留下?lián)]霍花錢(qián)如此方便，想到這里，捂緊錢(qián)包君。
更讓人驚喜的是你的鄰居，一棟公寓樓里沒(méi)有幾家美甲店、理發(fā)店、轟趴館這都還是正常的，更掉眼鏡的是你樓下有可能是深夜玩嗨的KTV、桌球室、可能入駐了好幾家會(huì )所或酒店，每次都可以在電梯間里遇到拉著(zhù)大包小包行李箱的人，人群雜亂這就不說(shuō)了，甚至門(mén)下經(jīng)常被塞入了難以描述的小卡片。
公寓最被人詬病的是沒(méi)有戶(hù)口和學(xué)位，失去了房產(chǎn)最重要的附加價(jià)值，所謂的居住功能，不過(guò)也就是比租房更好一點(diǎn)，更確定一點(diǎn)的高端床位而已。
雖然有些公寓是承諾帶學(xué)位，但是現在積分入學(xué)，也不靠譜。
深圳留仙洞名盤(pán)——曾經(jīng)是深圳唯二帶學(xué)位的商務(wù)公寓萬(wàn)科云城，因為積分變化，也卷入了學(xué)位保衛戰。
萬(wàn)科云城捆綁的學(xué)位是深中南山創(chuàng )新學(xué)校，2018年家庭唯一住房積分20分、非唯一住房0分，今年還可以上學(xué)，而到了明年，家庭非唯一住房，將因為積分減少，業(yè)主子女將失去入學(xué)資格。
你不得不承認，市面上公寓的公寓就是雞肋產(chǎn)品，也僅僅適合資金實(shí)力還不夠時(shí)的過(guò)渡性居住，一旦有錢(qián)絕對是毫不猶豫地換住宅。
三.
一個(gè)好的投資產(chǎn)品，一定是可居可租可售，再加上好價(jià)格和好杠桿，以及未來(lái)良好的房?jì)r(jià)預期。
而公寓的投資收益主要分為兩部分，一是房?jì)r(jià)漲幅，二是租金收益。
在過(guò)去的這一波房?jì)r(jià)熱潮，公寓就是漲得不如住宅快，一方面是由于公寓本身的硬傷太多，沒(méi)有戶(hù)口和學(xué)位的價(jià)值，再加上戶(hù)型雞肋、商用水電、沒(méi)有社區感，再加上轉手的稅費太高，交易產(chǎn)生稅費高達15%-20%，其中賣(mài)方稅費大概占房子總價(jià)的7%-10%。
100萬(wàn)的公寓，大概要交20萬(wàn)的稅，所以接盤(pán)俠非常小眾，市場(chǎng)交易非常不活躍。
住宅可能因為一名校學(xué)位而迎來(lái)房?jì)r(jià)暴漲，或者是物業(yè)維護好，口碑良好，小區成交活躍，一點(diǎn)點(diǎn)把房?jì)r(jià)抬上去。
而公寓完全沒(méi)有這些除了居住之外的房?jì)r(jià)溢價(jià)，只能是跟著(zhù)大盤(pán)上漲，后知后覺(jué)地跟漲，一些位置和產(chǎn)品不夠優(yōu)秀的公寓，甚至跟不上大盤(pán)的整體漲幅。
公寓本身的硬傷再加上高昂的稅費，就決定了二手成交不活躍，更別說(shuō)各大城市的公寓是供過(guò)于求的，而且還有大量寫(xiě)字樓因為賣(mài)不出去，后期改規劃為商住公寓。
二手公寓又是高昂稅費，再加上天量的新公寓供應，公寓怎么漲得上去呢？誰(shuí)愿意來(lái)接盤(pán)公寓呢？
手上的公寓即使賣(mài)了都賺不到錢(qián)，更何況是接下來(lái)穩的行情，公寓還能賺錢(qián)嗎？
至于租金收益，公寓和住宅相比，同等地段來(lái)說(shuō)，二者無(wú)異，特別是靠近就業(yè)中心、地鐵上蓋的公寓，更是不愁租。
但糟心的是中國的租售比太低了。
西方國家租售比高是因為永久產(chǎn)權，東南亞租售比高是因為正處于房子稀缺時(shí)期，而中國的國情是有產(chǎn)權時(shí)間限制和天量供應。
所以北上廣深的租售比低，二線(xiàn)城市的租售比更低，所以相比你付出的首付、房貸成本，收回來(lái)的房租只是毛毛雨。
下圖是北上廣深以及成都和蘇州的租售比情況▼
我們可以看到，北上廣深的購房?jì)r(jià)/年租金均在 55：1 以上。國際上用來(lái)衡量一個(gè)區域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為16:1~25:1，而北上廣還不及國際標準線(xiàn)的一半。
如果單靠租金回報， 55：1的租售比，在靜態(tài)投資周期內，需要55年才能收回購房成本，這意味著(zhù)房東通過(guò)出租公寓獲得的年化收益小于 1.8 %，即使在一線(xiàn)城市，房產(chǎn)的投資價(jià)值并不大。
如果你把公寓出租，即使在一線(xiàn)城市，這租金只能勉強抵月供，并不會(huì )帶來(lái)額外增益，而在其他二三四線(xiàn)城市，以租養房就困難了。
從價(jià)格來(lái)說(shuō)，現在的公寓房?jì)r(jià)都有些虛高，再加上各種TOD、TLD的炒作，價(jià)格更是被哄抬得不成樣。
開(kāi)發(fā)商大肆宣傳的包租，懂行的人都知道羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商引入酒店得花錢(qián)、酒店裝修和宣傳得花錢(qián)，其實(shí)這些隱性成本早就算進(jìn)了房?jì)r(jià)里。
從杠桿來(lái)說(shuō)，公寓的杠桿實(shí)在是低，而且你因為低價(jià)去買(mǎi)了公寓，更加延遲了你買(mǎi)住宅的時(shí)間。
首套住宅首付普遍在30%左右，貸款年限可達30年，可以商貸，也可以公積金貸款；
而商業(yè)公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，有的城市還要求必須全款。
不管是合適的價(jià)格，合適的杠桿，以及未來(lái)的流動(dòng)性、長(cháng)期看漲的房?jì)r(jià)預期，這些投資房產(chǎn)所要滿(mǎn)足的因素，公寓統統不滿(mǎn)足。
這樣的大坑，你確定還要去做填坑炮灰嗎？
四.
當然，萬(wàn)事總有例外，那就是占據了毗鄰CBD，又有稀缺景觀(guān)的大戶(hù)型豪宅公寓，典型的CEO盤(pán)，例如深圳灣的標桿性產(chǎn)品--深圳灣一線(xiàn)海景公寓深圳灣壹號和華潤潤府、前海的一線(xiàn)海景公寓華潤悅璽、科技園的華潤萬(wàn)象府。
這種產(chǎn)品買(mǎi)來(lái)住都是OK的，畢竟確實(shí)是真豪宅，但是投資的話(huà)就不適合了。畢竟總價(jià)太高，動(dòng)輒2000萬(wàn)-1個(gè)億以上，屬于少數土豪的游戲，流動(dòng)性比較弱。
公寓看似簡(jiǎn)單，其實(shí)挑到優(yōu)質(zhì)公寓的技術(shù)操作邏輯，是很復雜的，一般只有高端玩家或者是完全沒(méi)有名額、不差錢(qián)的主兒才玩得起，而房產(chǎn)小白看哪個(gè)便宜就逮著(zhù)買(mǎi)，是很容易成為填坑炮灰的。
所以，公寓這個(gè)坑，千萬(wàn)不要跳!