以前咱們國內房?jì)r(jià)猛漲時(shí)，不管是國家還是各個(gè)地區，出臺的限購政策總，是有人可以鉆漏洞，拿到購房資格。結果房?jì)r(jià)越推越高，咱們普通人看了之后雖然生氣，但是也沒(méi)什么辦法。不過(guò)奇怪的事情發(fā)生了，2021年咱們國內房?jì)r(jià)真的被壓制住了，嚴查經(jīng)營(yíng)貸，銀行收緊貸款，真的起作用了，大多數地區的房?jì)r(jià)不僅漲不動(dòng)了，甚至還出現了下跌的跡象，連北京、上海、深圳這樣的一線(xiàn)城市都不例外?？梢?jiàn)以前咱們國內房?jì)r(jià)的泡沫確實(shí)是挺嚴重的。
當銀行貸款收緊政策之后，想要靠金融手段加杠桿買(mǎi)房的人，就沒(méi)什么機會(huì )了。房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，似乎真的到了，可絕大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是用現金流來(lái)蓋房子的，如果房子賣(mài)不出去，那么開(kāi)發(fā)商從銀行貸出來(lái)的錢(qián)也還不上去。各地的開(kāi)發(fā)商，面對政策的壓制和銀行的限制，房子越來(lái)越難賣(mài)了。特別是遠離市中心的新區，由于配套措施不完善，大多數還都是期房銷(xiāo)售，想要趕緊賣(mài)房套現開(kāi)發(fā)商，唯一的做法就是降價(jià)促銷(xiāo)。
開(kāi)發(fā)商明著(zhù)降價(jià)，不僅僅老業(yè)主容易去售樓部鬧事兒，而且咱們國內很多地區都出現了房?jì)r(jià)限跌令，房?jì)r(jià)限跌令這個(gè)事兒確實(shí)很有意思，或許是為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們惡性競爭比著(zhù)降價(jià)，又或許是為了保護購買(mǎi)期房的業(yè)主，能的順利拿到房子。各地政府盡可能地不讓開(kāi)發(fā)商，把房?jì)r(jià)跌到成本線(xiàn)以下進(jìn)行出售。這下房子就更難賣(mài)了。房子賣(mài)不出去，銀行的錢(qián)就還不上，房地產(chǎn)企業(yè)內部的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，也都會(huì )逐漸暴露出來(lái)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段總是能讓人出其不意。咱們中國有句俗話(huà)說(shuō)，上有政策，下有對策，既然很多地方對于新房銷(xiāo)售都有嚴格的房?jì)r(jià)限跌令，那么開(kāi)發(fā)商新房轉為工程抵押房來(lái)銷(xiāo)售，不就不受限跌令影響了嗎？結果有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用了這一招之后，卻發(fā)現，銷(xiāo)量還真的不錯，畢竟房子的價(jià)格能便宜個(gè)20%~40%，對于真正想要買(mǎi)房子自住的剛需族來(lái)說(shuō)，是非常有誘惑力的。
很快的遍地皆是工抵房，這種工抵房到底是撿便宜的機會(huì )呢？還是陷阱呢？咱們得說(shuō)一說(shuō)這里邊的細節。工抵房全稱(chēng)是工程抵押房，開(kāi)發(fā)商由于現金流的問(wèn)題，沒(méi)有那么多的錢(qián)給材料供應商，或者建筑施工方等等，用房子抵給欠錢(qián)的建設的人，有些有產(chǎn)權，有些沒(méi)產(chǎn)權。而且抵的錢(qián)，要大大低于樓盤(pán)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格。所以工抵房的價(jià)格，確實(shí)比售樓部正常賣(mài)的房子，要便宜得多。
對于咱們普通人來(lái)說(shuō)，只要是5證齊全，合同正規，工抵房是完全可以購買(mǎi)的。以前房?jì)r(jià)上漲的時(shí)候，工抵房大多數是以代售形式出現。也就是說(shuō)傳統的工抵房要付全款，而且合同是跟個(gè)人簽的，并不是跟售樓部簽的。所以房子買(mǎi)到手之后，如果出現了質(zhì)量或者流程上面的問(wèn)題，或者辦理房產(chǎn)證出現了糾紛，想要維權相對來(lái)說(shuō)比較麻煩?？僧敺?jì)r(jià)大面積出現下跌的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商為了規避限跌令，而推出的工抵房，確實(shí)可以有效地避免這些弊端。
這種工抵房和傳統的購房形式做對比，房?jì)r(jià)基本上能打個(gè)6~8折。大城市甚至可以省下來(lái)上百萬(wàn)的購房款，小城市也能省幾萬(wàn)，怎么算都劃算。不過(guò)咱們千萬(wàn)不要被這些表面的優(yōu)惠措施迷惑雙眼。工抵房里邊的貓膩其實(shí)并不算少，咱們一定要特別注意4個(gè)方面。
第1個(gè)重點(diǎn)就是跟誰(shuí)簽的購房合同，如果可以跟開(kāi)發(fā)商直接簽合同，這是最好的選擇，因為這樣可以走正常的銀行貸款路線(xiàn)，包括網(wǎng)簽和備案都是最有保障的，以后辦房本也會(huì )有更多的保障。如果是跟個(gè)人簽的合同性質(zhì)其實(shí)就不太一樣了，因為開(kāi)發(fā)商與這個(gè)人之間不一定有完善的購房合同，畢竟工抵房里邊的性質(zhì)也很復雜。牽涉到貸款、網(wǎng)簽，房屋是否已經(jīng)抵押，甚至辦房本等等細節方面，確實(shí)存在著(zhù)安全隱患。
第2個(gè)重點(diǎn)就是責任承擔問(wèn)題，如果如果購買(mǎi)的工抵房，出現了質(zhì)量問(wèn)題，或者爛尾等維權問(wèn)題，咱們與個(gè)人簽的工抵房購房合同，很難去找開(kāi)發(fā)商直接維權。有些開(kāi)發(fā)商同樣會(huì )打著(zhù)工抵房的名號，拉低房?jì)r(jià)進(jìn)行促銷(xiāo)，但是就在合同上面出點(diǎn)貓膩，想擺脫一些質(zhì)量售后的問(wèn)題，這個(gè)房子雖然買(mǎi)著(zhù)便宜，但是在簽合同付房款之前，一定要仔細閱讀購房合同找到出了質(zhì)量問(wèn)題之后，責任該由誰(shuí)來(lái)承擔？是自己承擔？還是開(kāi)發(fā)商承擔的？或者是出售方承擔責任？確定責任人之后，再確定是否要購買(mǎi)。
第3個(gè)重點(diǎn)就是要把價(jià)格寫(xiě)到合同里面去，并且要在購房合同里面寫(xiě)清楚，是否包含車(chē)位、儲藏室，以及產(chǎn)權等等，其他附屬品的價(jià)格和責任。并且購買(mǎi)的工抵房也要開(kāi)發(fā)商開(kāi)出來(lái)，正規的購房發(fā)票，以便網(wǎng)簽和辦理房本。因為很多朋友都遇上過(guò)這種問(wèn)題，房子買(mǎi)到手住了好幾年才發(fā)現購房合同上面寫(xiě)的價(jià)格，比自己買(mǎi)房時(shí)的價(jià)格，要便宜個(gè)幾萬(wàn)塊錢(qián)。自己覺(jué)得自己撿了大便宜，其實(shí)還想多花個(gè)錢(qián)，至于多花的錢(qián)到哪兒去了，自己也不知道。再拐回去找當時(shí)的銷(xiāo)售人員，卻發(fā)現人家已經(jīng)辭職不干了，最后這個(gè)啞巴虧也只好自己來(lái)吃了。
第4個(gè)重點(diǎn)就是防忽悠，畢竟房?jì)r(jià)促銷(xiāo)可不是小錢(qián)，有些開(kāi)發(fā)商會(huì )故意放出來(lái)小道消息，說(shuō)自己的樓盤(pán)在幾月幾號，搞一次工抵房促銷(xiāo)，價(jià)格特別的便宜。結果個(gè)人或者中介按時(shí)按點(diǎn)的，到了售樓部想買(mǎi)工抵房時(shí)卻被告知這些便宜的房子已經(jīng)賣(mài)完了，可以看看其他的房子有沒(méi)有合適的。這些小心機雖然看著(zhù)比較氣人，但是真的能給售樓部，引來(lái)不少客流。
目前咱們國內大多數城市，房?jì)r(jià)確實(shí)已經(jīng)非常疲憊了。咱們國內的人口問(wèn)題和城市化，也都沒(méi)有明顯的紅利了。如果想要購買(mǎi)工抵房自住，只要渠道和合同比較正規，確實(shí)是一個(gè)好機會(huì )?？墒潜е?zhù)撿便宜炒房心態(tài)購買(mǎi)工抵房的朋友們，是否值得出手投資，咱們心里也得好好盤(pán)算盤(pán)算，明年的房?jì)r(jià)是否還會(huì )更便宜呢？畢竟咱們國家的房產(chǎn)稅，也正在出臺的路上。買(mǎi)房保值，跑贏(yíng)通貨膨脹，也是越來(lái)越要技術(shù)含量了。